固定資産税【土地について】

質問

古い住宅を昨年取り壊して駐車場にしましたが、今年度は昨年度に比べかなり税金が高くなりました。なぜですか?

答え

住宅を取り壊した場合、住宅については翌年度から課税されません。
一方、土地は住宅用地の課税標準の特例によって税金を軽減していましたが、住宅がなくなった為に特例が適用されなくなり、更地(非住宅用地)で課税されるようになりました。
本来の税額に戻ったことにより、結果として税金が高くなったというわけです。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、住宅用地の価格(固定資産税評価額)に次の特例率を乗じた課税標準額に軽減されます。

  • 小規模住宅用地(住宅1戸について200平方メートルまで)
    固定資産税の課税標準額・・・価格×1/6
  • 一般の住宅用地 (住宅1戸について200平方メートルを超え住宅の床面積の10倍まで)
    固定資産税の課税標準額・・・価格×1/3


事例:住居戸数が2戸の長屋建の家屋があります。その敷地面積は700平方メートルで、家屋の床面積は220平方メートルです。住宅用地の取扱いはどのようになりますか?

解説:事例の家屋は、専用住宅であり、その床面積の10倍(220平方メートル×10)までを限度として住宅用地とされるので、この場合は、700平方メートル全部が住宅用地となります。
また、住宅用地の面積が200平方メートルを超え、住居戸数が2戸ですので、400平方メートル分(200平方メートル×2)が小規模住宅用地となり、残りの300平方メートル分(700平方メートル−400平方メートル)がその他の住宅用地となります。

(イラスト)住宅用地

質問

私は、2階建の店舗併用住宅に住んでいます。住宅専用の土地に対しては、税が軽減される特例があると聞きましたが、店舗併用住宅の場合にはどうなりますか?

答え

併用住宅の場合、居住部分の割合に応じて住宅用地の課税標準の特例を受けられる割合が異なり、まとめると下記図のとおりとなります。あなたのお宅については、居住用として使用されている部分が4分の1以上あれば、特例を半分受ける事ができ、2分の1以上の居住部分があれば専用住宅と同様に特例を受けることができます。

(イラスト)専用住宅・併用住宅の説明

質問

分譲地を買って自宅を新築しました。お隣とはほとんど同じ面積ですが、今年度の土地に対する固定資産税について、昨年12月に家が完成したお隣に比べて、今年2月に竣工した私の税額は高くなっています。なぜでしょうか?

答え

固定資産税は、その年の1月1日現在の土地の利用状況で課税されます。お隣の土地は、1月1日現在既に住宅の敷地として利用されていましたので、住宅用地の課税標準の特例を受け固定資産税が減額されています(ただし、完成した家屋についての課税もなされています)。
あなたの土地は、まだ家屋が工事中であったので、この特例措置を受けることができず非住宅用地として課税されたことにより、土地のみで比較すれば税額は高くなってしまいます。

質問

わたしの家は昨年火災に遭い全焼してしまいました。現在取り壊し済みでアパートに仮住まい中です。住宅専用の土地に対しては、税が軽減される特例があると聞きましたが、建て直しにはまだ着手していません。土地の固定資産税は高くなってしまうのでしょうか?

答え

200平方メートル以下の住宅用地は本来の課税標準額の6分の1に、200平方メートルを超える部分は本来価格の3分の1にする、という特例によって、住宅用地の税負担は特に軽減が図られています。
家屋が被災し滅失してしまった場合、建て替えがなくその後の賦課期日である1月1日に更地のままとなっている場合でも、被災後の2年間は従来どおり住宅用地とみなし税の軽減措置が受けられます。よってあなたの場合、税額が今年度高くなる(非住宅用地として課税される)ことはありません。

質問

地価の下落によって評価額が下がっているのに、税額が上がるのはなぜですか?

答え

バブル期に著しく地価が上昇し、地価と連動する評価額も上昇したため、税額算定の基である課税標準額を同じように算定すれば税額が急激に高くなることから課税標準額はなだらかに引き上げる調整措置をとってきました。
また、税負担の公平の観点から、負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)の調整で税負担の均衡化を図る措置がとられていて、具体的には、負担水準が高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地はなだらかに税負担を引き上げていく仕組みとなっています。
ですから、地価の動向にかかわりなくすべての土地の税額が上がっているわけではなく、税額が上がっているのは地価が上昇している場合を除けば、負担水準が低い土地に限られています。
このように現在は税負担の公平を図るために、そのばらつきを是正している過程にあることから、地価の動向と税負担の動きが一致しない場合、つまり地価が下落していても税額が上がるという場合も生じているわけです。

質問

わたしは、自分が所有する土地を今年2月に売りました。固定資産税は誰が払うのですか?

答え

固定資産税は毎年1月1日(賦課期日)現在の登記簿又は固定資産課税台帳(土地・家屋補充課税台帳、償却資産課税台帳)に所有者として登記又は登録されている人に課税されます。したがって、年の途中で所有しなくなった場合でも、その年の1月1日の所有者であるあなたが、その年度の納税義務者となります。
なお、不動産の売買契約の際に、固定資産税の一部を買主が負担するという契約がなされる場合もあるようですが、これはあくまでその売買契約に基づくもので、固定資産税の課税とは関係ありません。このような契約に関連して、「固定資産税はいつからいつまでの税金なのか?」というご質問をお受けすることがありますが、固定資産税にはいつからいつまでの分という規定はありません。買主が固定資産税をどの程度負担するかは当事者間でのお話し合いで決めていただくことになります。


Q&Aは以上です。

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